为了加强住宅专项维修资金的管理，提高维修资金使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用和应急维修，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。现将《四平市住宅专项维修资金使用实施细则》（征求意见稿）向社会公布，广泛征求社会各界的意见和建议。
社会各界可通过来信以及电子邮箱等形式反馈意见和建议，反馈截止时间为2018年6月26日。
电子邮箱：spswgzxgy@126.com
通信地址：四平市铁西区建设大厦，四平市住房和城乡建设局物业管理中心
邮编：136000
四平市住房和城乡建设局
2019年6月5日
四平市住宅专项维修资金使用实施细则
（征求意见稿）
第一条 为了加强住宅专项维修资金的管理，提高维修资金使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用和应急维修，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部 财政部第165号令)和《吉林省物业专项维修资金管理办法》(吉建发〔2015〕16号)的有关规定，结合我市实际制定本实施细则。
第二条 本办法适用市区范围内，按照有关规定统一归集并存入四平市各区物业管理行政主管部门住宅专项维修资金管理专户。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第四条 四平市物业管理中心负责对市区范围内住宅专项维修资金的使用情况进行监督检查和指导。四平市各区物业管理中心负责维修资金使用申请的受理、审核、备案、资金划拨。
第五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，建设单位应当按照尚未售出商品住宅建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第六条 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。其中专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
第七条 申请使用维修资金需满足以下条件：
(一)房屋共用部位、共用设施设备保修期已满。
(二)列支范围内维修资金归集率要达到足额；未达到足额的，业主委员会（所在地街道办事处）负责组织未交业主进行补交，补交后仍达不到足额的，需列支范围内已交纳维修资金专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且总人数三分之二以上的业主(以下简称“双三分之二)同意使用。
(三)列支范围内维修资金总额不足以支付维修工程费用时，列支范围内相关业主或申请人同意续交不足部分工程费，未交存物业维修资金的业主，在办理不动产登记时不予登记发证。
第八条 施工单位的选择应根据维修项目工程量大小、专业技术要求等因素，采取申请人选择和招标相结合的办法确定。预算金额在30万元以下的项目由申请人采取竞争谈判或招标方式选择具有相应资质的施工单位；预算金额在30万元及以上的项目，申请人应当采取抽签方式确定招标代理公司进行公开招标选择施工单位。
第九条 维修资金使用申请程序：
(一)提出申请。有业主委员会的，由业主委员会作为维修资金使用申请人；无业主委员会的，由所在地街道办事处作为维修资金使用申请人；申请人持维修方案、相关业主同意实施方案的书面决议和经街道办事处组织对维修项目现场进行勘察，符合条件的出具的关于上述材料真实性的证明等向区物管中心申报。
(二)受理审核。区物管中心对申请资料、资金归集情况进行核查，合格的予以受理。符合条件的，申请人组织编制项目预算。列支范围内维修资金总额低于预算金额时要满足本办法第七条(三)款相关规定，否则不能使用。
(三)公示预分摊。申请人要将维修方案、项目预算等内容在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7日，公示期满无异议的，区物管中心根据项目预算出具《维修资金预分摊清册》，交由申请人征询资金使用范围内业主表决。
(四)业主决策。为确保维修资金的使用方便高效，优化表决规则，提高业主组织的决策效率，申请人可选择以下几种表决方式申请使用维修资金：
1、签字表决：召开业主大会签字表决或业主在《维修资金预分摊清册》签字表决；
2、委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
3、集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或街道办事处分批使用；
4、默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；
5、异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
业主表决未通过的，不得使用维修资金进行维修，区物管中心将相关申请资料退还申请人；业主表决通过的，申请人按照本办法第八条规定选择施工单位，区物管中心对施工单位资质、施工合同等资料备案后，申请人组织施工。
(五)施工管理。聘请施工监理的项目，监理单位负责施工进度、工程质量、施工安全、日常监督检查和竣工验收；未聘请施工监理的项目，由业主委员会、街道办事处（社区）、物业服务企业、相关业主代表（不少于3人）成立项目管理小组，负责施工进度、工程质量、施工安全、日常监督检查和竣工验收。区物管中心按施工进度拨付工程进度款，首次拨付不超过工程预算的50%划转到工程施工合同确定的施工单位账户，对于因施工单位账户发生法律纠纷（冻结、查封）的，可由施工单位出具承诺保证书后，划转到施工单位指定账户，并对资金使用进行监管检查。
(六)结算审计。施工完毕后，采取竞争谈判选择的施工单位持竣工验收报告编制项目结算书，报具有资质的造价审核中介机构进行审计，结算审计金额高于竞争谈判金额时按竞争谈判金额支付工程费，结算审计金额低于竞争谈判金额时按结算审计金额支付工程费；实施公开招标的项目依据申请人和施工单位签订的合同约定执行。
(七)备案分摊。施工单位、监理单位在完成工程结算审计后持相关资料报区物管中心备案；实施公开招标的项目，招标代理单位在招标结束后持公开招标相关资料报区物管中心备案。区物管中心依据备案资料从相关业主维修资金分户账中列支分摊相关费用，整理资料存档。
(八)资金划拨。施工单位完成备案，区物管中心依据本办法第九条(六)款规定结算工程费，扣除预付施工进度款及足额预留质量保证金（工程造价5%），余款全额拨付，质保期后，无质量问题的，质量保证金一次付清。监理单位、招标代理单位完成备案，区物管中心依据合同约定结算费用。
第十条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金进行应急维修和更新、改造的，可以不经过双三分之二表决同意或三分之一业主持反对意见的异议环节，直接申请使用维修资金，发生的费用从相关业主维修资金分户账中列支：
(一)屋顶因不可抗力发生突发性渗漏，影响业主正常使用和居住的；
(二)楼体外立面或玻璃幕墙有脱落危险，危及业主生命财产安全的；
(三)电梯出现突发性故障、危及人身安全的，主要包括电梯主板、模块，轿门安全装置（光幕、安全触板等），制动器、限速器、变频器、安全钳故障，曳引轮绳磨损断丝断股，磁钢失磁、报警装置及三方通话失效等，经市场监督管理局特种设备管理部门认定需要立即进行维修、更新和改造的；
(四)下水主管道严重堵塞、破裂，影响业主正常生活的；
(五)公共阳台、晒台、平台、楼梯等各种扶手栏杆松动、损坏的；
(六)安全监控设施出现故障，不能运行，经申请人聘请专业技术机构鉴定需要立即修复的；
(七)按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备及时进行维修、更新、改造的。
第十一条 维修资金应急维修使用程序：
（一）报告。发生第十条规定情形的，实施物业管理的，由物业服务企业或业主委员会立即将情况书面报告物业所在地街道办事处；未实施物业管理的，由业主委员会或业主立即将情况书面报告物业所在地街道办事处。
（二）认定。物业所在地街道办事处收到报告后，应第一时间到达现场，将有关情况以书面形式通知相关部门到实地查勘认定，并出具证明。 （1、电梯故障由市场监督管理局特种设备管理部门认定；2、消防设施故障由消防审查部门认定；3、屋顶或外墙及其他附属设施由社区和工程质量监督部门认定。）
（三）申请。业主委员会或街道办事处持应急使用方案、应急维修使用申请与相关部门出具危及房屋使用和人身财产安全的紧急维修项目检测、鉴定报告或相关证明、图片等资料向区物管中心提出应急维修使用申请。申请人对申报材料的真实性和合法性负责。
（四）资金拨付。申请材料齐全符合要求的，区物管中心应当在接到申请后的2个工作日内作出决定；情况特别紧急的，应当场作出决定。申请材料不齐全或者不符合要求的，应指导申请人抓紧补正相关材料。区物管中心首次拨付应急使用资金一般不超过应急维修资金总额50%。
（五）抢修。由申请人负责组织实施。也可由业主委员会委托本小区物业服务企业实施。 选择施工单位按照本办法第八条规定选择施工单位，需要立即进行抢修的申请人可采取竞争谈判选择施工单位。区物管中心对工程预算、施工单位资质、施工合同等资料备案后，申请人组织应急维修。
（六）验收。应急维修工程完工后，由申请人和物业服务企业及涉及范围内的业主代表负责验收，并在验收单上签字， 区物管中心整理资料存档。
（七）公示。申请人应在抢修工程完工后15日内，应将应急维修资金使用有关情况在住宅小区内显著位置进行公示，公示期为7日。
公示内容包括：施工单位编制的维修费用清单，维修费用分摊明细表，需要补交分摊费用的业主名单、金额、时限及未按时限补交分摊费用的法律责任，其他需要公示的资料等。
业主对公示内容提出质疑的，申请人和工程造价机构应当给予明确答复。维修项目竣工验收合格并公示无异议的，申请人持工程造价单位的维修费用清单和工程验收单等资料办理余额划转手续。
第十二条 维修资金应急使用按照“谁受益、谁承担”的原则分摊，从受益业主维修资金账户直接划拨。未交维修资金的，分摊费用由申请人负责清收，对拒不履行义务的业主，通过法律手段追缴。
第十三条 下列费用不得在维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用。
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
(五)平台、屋面等部位有合同约定单独为某个业主使用，应当由该业主自行承担的维修费用。
第十四条 本细则自发布之日起30日后实施。