为了规范物业服务收费活动，维护物业领域各方的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。现将《四平市物业服务分级收费及规范管理规定（试行）》（征求意见稿）向社会公布，广泛征求社会各界的意见和建议。
社会各界可通过来信以及电子邮箱等形式反馈意见和建议，反馈截止时间为2018年12月20日。
电子邮箱：spswgzxgy@126.com
通信地址：四平市铁西区建设大厦，四平市住房和城乡建设局物业管理中心
邮编：136000
四平市住房和城乡建设局
2018年12月6日
附件：
四平市物业服务分级收费及规范管理规定(试行)(征求意见稿)
第一章 总 则
第一条 为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，维护物业服务市场秩序，根据国务院《物业管理条例》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《吉林省定价目录（2018年版）》和《四平市机动车停放服务收费管理实施细则》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本市建成区内，具有工商行政管理机关登记注册的物业服务企业对物业服务区域提供物业服务的收费行为，适用本规定。
第三条 本规定所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供服务收取的综合费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市、区人民政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第二章 物业服务费的确定及标准
第六条 物业服务收费价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
住宅（别墅除外）前期物业服务收费实行政府指导价，成立业主委员会且选聘了物业服务企业的小区住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第七条 住宅物业服务等级标准分为五级，参照《四平市住宅物业服务等级指导标准》（附件1）实行。
第八条 住宅前期物业服务费政府指导价格（附件2）由市价格主管部门会同市物业行政主管部门根据物业服务等级标准制定。
市价格主管部门将严格依据对物业服务企业的一年运营成本进行的成本监审，适时调整制定物业服务收费的政府指导价格标准。
第九条 实行市场调节价的物业服务收费，根据质价相符的原则，由物业服务企业与业主或业主委员会就服务内容和收费标准协商议定，并在物业服务合同中约定。
第十条 实行物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。
第十一条 住宅小区内的机动车停放费实行市场调节价。由物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库等不属于业主共有的机动车停放设施，应首先满足业主、物业使用人的需要，具体收费标准由物业服务企业或者停车服务企业与业主或使用人协商确定。利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。
第十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第十三条 住宅物业服务费按房屋产权建筑面积计收。未办理不动产登记证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理不动产登记证的，以不动产登记证记载的建筑面积为准。物业服务收费原则上按月计收，实行预收物业费的，预收期限不得超过一年。
第三章 物业服务收费管理
第十四条 商品住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，自主选择物业服务等级标准，依法选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同自签订之日起十五日内，物业服务企业应当到所在地的区物业行政主管部门和价格主管部门进行备案，并由区物业行政主管部门会同价格主管部门审核认定前期物业服务收费标准。
第十五条 业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。合同生效时，前期物业服务合同终止。
物业服务合同应当对合同双方的基本情况、物业服务事项和服务标准、物业服务收费标准和收取办法、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业的承接验收情况、物业管理用房、合同期限、违约责任、争议处理方式等主要内容进行约定。
第十六条 物业服务收费应当按照规定实行明码标价，物业服务企业应在物业管理区域公示栏、业主出入口或物业服务中心等场所，将物业服务机构名称、服务内容与标准、收费项目、收费标准、计费方式、计费起始时间和监督举报电话等有关情况进行公示。
第十七条 住宅前期物业服务期间，因服务内容或服务成本变化确实需要调整住宅前期物业服务等级和收费标准的，可在所在地社区居民委员会指导监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，由物业服务企业与业主在公布的物业服务等级和指导价范围内约定调整方案，并在本小区公示十日后到价格主管部门和区物业行政主管部门变更备案。
业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效期间，物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并召集业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，由物业服务企业与业主委员会将调整方案以合同形式约定。
第四章 物业服务收费的其他规定
第十八条 业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的收益扣除物业服务成本后，其余部分用于补充物业专项维修资金。
业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。
第十九条 业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，需要物业服务企业清运的，具体收费标准由双方协商并签订书面服务合同。业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。业主或物业使用人在装修期间按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取电梯使用费、装修保证金、押金等。
第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，可按约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等任何费用，物业服务企业代收费用须将相关部门开具的正规票据交付业主。物业服务企业不得代收供电、供气、供热、有线电视等设施的安（初）装费、计量表费。
第二十一条 物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人按家庭成员实际人数免费配置必要的出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的，可以收取工本费。
第二十二条 物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
符合交付条件的，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。
第二十三条 物业服务企业应当依据物业服务合同约定提供质价相符的物业服务，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会及物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以通过诉讼等方式依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第二十六条 价格监督部门会同各区物业行政主管部门，应当建立“双随机”抽查机制，加强对物业服务行业的事中事后监管，适时对本行政区域内物业服务企业的服务内容、标准和物业服务价格进行监管检查。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由价格监督部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规予以处罚，情节严重的通过新闻媒体曝光，纳入失信企业名单。
第二十七条 本规定由市价格主管部门、市物业行政主管部门在各自职权范围内负责解释。
本规定自2019年1月1日起执行。原市发改委、市住建局联合下发的《四平市物业服务收费管理办法》（四发改收管联字[2013]46号）同时废止。